DEFISCALISATION

Défiscalisation et Loi Pinel

Prolongée jusqu’à 2024, la Loi Pinel a pour but de favoriser l’investissement locatif, la construction des logements neufs, la rénovation des logements anciens et l’atteinte de la performance énergétique. Les investisseurs doivent remplir certaines conditions pour bénéficier de cet avantage fiscal. À travers ce guide, sachez davantage sur ce dispositif de défiscalisation, ses conditions d’accès, son taux, son montant et sa simulation en ligne.

Qu’est-ce que la défiscalisation Pinel ?

La Loi Pinel fait partie des dispositifs permettant aux investisseurs de profiter d’une réduction fiscale, sous certaines conditions encadrées par la loi. Découvrez ci-dessous la définition de la défiscalisation Pinel, son mode de fonctionnement et ses bénéficiaires.

Définition

Entrée en vigueur en 2014, la Loi Pinel correspond à un dispositif de défiscalisation applicable dans le secteur immobilier. Elle fonctionne selon l’article 199 novovicies du Code général des impôts (CGI). Elle a été promulguée, en vue de remplacer la Loi Duflot. En effet, la défiscalisation Pinel offre aux investisseurs l’occasion de bénéficier d’une réduction fiscale dont le montant varie selon la durée de location de leur bien immobilier (6, 9 ou 12 ans). Elle concerne les opérations effectuées entre le 1er septembre et le 31 décembre 2024.

Fonctionnement

Le dispositif Pinel ouvre droit à une réduction d’impôt sur le revenu au titre de l’achat d’un logement neuf ou ancien (rénové). Ce bien immobilier doit être implanté dans une zone où la demande de location est supérieure à l’offre. Il répond à certaines conditions de performance énergétique. La mise en place de la Loi Pinel permet donc d’inciter aux investissements locatifs en favorisant la rénovation d’anciennes habitations ou la construction de logements répondant aux normes en vigueur.

Ses bénéficiaires

Le dispositif Pinel est attribué aux propriétaires qui s’engagent à louer leur bien immobilier nu à usage de résidence principale sur 6 mois au minimum. Il s’agit d’une version plus flexible de la Loi Duflot. Depuis le 1er janvier 2015, la défiscalisation Pinel est applicable, même si le locataire est un descendant ou un ascendant du propriétaire, en dehors de son foyer fiscal. Précisons aussi que cet avantage fiscal ne concerne plus les propriétaires de maisons individuelles à compter du 1er janvier 2021.

Quelles sont les conditions d’éligibilité à la Loi Pinel ?

Pour accéder à la Loi Pinel, les propriétaires devront répondre à de nombreuses conditions concernant le bien immobilier, le zonage et le respect des normes de performance énergétique. D’autres modalités sont exigées pour ce qui est de la location et de la rénovation du bien.

Les types de logements éligibles

Afin d’obtenir la réduction d’impôt liée à la défiscalisation Pinel, les investisseurs doivent investir dans l’un des types de biens suivants :

un logement nouvellement construit ;
un logement en Véfa (Vente en l’état futur d’achèvement), prévu pour être livré dans les deux ans et demi à compter de la conclusion de l’acte d’acquisition ;
un logement bâti par l’acquéreur et prévu pour être achevé dans les deux ans et demi à partir de la délivrance du permis de construire ;
un logement ancien remis à neuf ;
un logement insalubre en réhabilitation ;
des locaux reconvertis en habitation.

Notons que les biens en rénovation ou en transformation doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit leur acquisition.

La zone d’implantation du bien

La Loi Pinel s’applique aux logements situés en zone géographique considérée comme tendue, en l’occurrence :

la zone A comprenant Paris et les 76 communes de la région Île-de-France ;
la zone A regroupant 650 communes, telles que Marseille, Lyon, Montpellier, Lille, ainsi que des communes de l’agglomération parisienne et de la Côte d’Azur ;
la zone B1 comprenant 1 546 communes, dont Toulouse, Nantes, Bordeaux et La Rochelle, Bayonne.

Dans la zone B1, retrouvez notamment des agglomérations comptant plus de 250 000 habitants et des communes de la grande couronne parisienne. Cette zone tendue inclut aussi des villes de Corse et de départements d’outre-mer.

Les normes à respecter

Si un propriétaire souhaite prétendre au dispositif de défiscalisation Pinel, il devra disposer d’un logement respectant certaines normes liées à la performance énergétique. Ce bien immobilier devra répondre à la réglementation thermique RT 2012, s’il est neuf ou à construire. Il devra respecter le label HPE ou BBC rénovation 2009, s’il s’agit d’un logement en rénovation, en réhabilitation ou en transformation.

Les conditions liées à la location

La mise en location du bien figure parmi les conditions d’accès à la Loi Pinel 2021. Pour ce faire, cette opération doit suivre certaines modalités. Le logement doit être non meublé et mis en location en tant qu’habitation principale. Le revenu annuel des locataires doit être inférieur ou égal à un plafond, défini selon la zone d’implantation du logement et suivant la composition du foyer.
Pour les baux conclus en 2021, le service des impôts prendra en compte le revenu fiscal de référence de l’année 2019. Pour une personne seule par exemple, le plafond du revenu annuel est de 37 508 euros dans les zones A bis et A, 30 572 euros dans la zone B1, et 27 715 euros dans les zones B2 et C.
Les propriétaires s’engagent aussi à ne pas dépasser les plafonds du loyer mensuel, révisés tous les ans au 1er janvier. En effet, les plafonds du loyer mensuel sont fixés selon la zone géographique et la superficie du logement.

Les conditions liées à la rénovation du bien

Le dispositif Pinel, appelé également dispositif Denormandie, octroie une réduction d’impôt aux propriétaires ayant acquis un logement faisant l’objet de travaux précisés par décret dans le cadre d’une rénovation. Le coût des travaux réalisés par un professionnel doit être supérieur ou égal à 25 % du coût total de l’acquisition du bien.
Ainsi, le logement ancien sera rénové sans besoin d’atteindre les exigences d’une construction neuve. Ce dispositif Denormandie s’adresse essentiellement aux investisseurs opérant dans une commune adhérente à une convention d’opération de revitalisation du territoire (ORT), ou dans le centre-ville d’une commune nécessitant vraiment une réhabilitation de l’habitat.

Quel est le taux d’abattement fiscal du dispositif Pinel ?

Dans le cadre de la défiscalisation en Loi Pinel, les propriétaires peuvent jouir d’un abattement fiscal allant jusqu’à 21 % sur 12 ans. Découvrez ci-après les détails sur la fixation de cet avantage fiscal.

Le taux d’abattement fiscal

En France métropolitaine, le dispositif Pinel 2021 permet aux propriétaires de profiter d’un abattement fiscal fixé selon la durée de location du bien :
12 % (2 % par an) pour les logements à louer durant 6 ans ;
18 % (2 % par an) pour les logements à louer durant 9 ans.

Si le propriétaire prévoit de prolonger la durée de la location du bien jusqu’à 12 ans par tranche de 3 ans, il pourra bénéficier d’une réduction fiscale supplémentaire. Avec le bail initial de 6 ans, une première prolongation de 3 ans permet de profiter d’un abattement fiscal de 6 %, soit 2 % par an. Une deuxième prolongation de 3 ans ouvre droit à un abattement fiscal de 3 %, soit 1 % par an. De même, avec le bail initial de 9 ans, une prolongation de 3 ans permet d’obtenir une réduction d’impôt de 3 %, soit 1 % par an.

Dans les départements et collectivités d’outre-mer, les taux d’abattement fiscal sont plus élevés, notamment de :

23 % pour les logements à louer sur 6 ans ;
29 % pour les logements à louer sur 9 ans ;
32 % pour les logements à louer sur 12 ans.

À partir de 2023, le Gouvernement prévoit une baisse graduelle de la réduction fiscale liée à la Loi Pinel. En 2023, le taux d’abattement fiscal descendra à 10.5 % pour une location sur 6 ans, 15 % pour une location sur 9 ans et 17.5 % pour une location sur 12 ans. En 2024, il passera respectivement à 9 %, à 12 % et à 14 % pour une location de 6 ans, 9 ans et 12 ans.

Les plafonds

L’application de la Loi Pinel est soumise à certains plafonds, à savoir :

le plafond du montant de l’acquisition ou de la construction du bien à 300 000 euros ;
le plafond du prix d’achat au mètre carré du bien à 5 500 euros ;
le type d’investissement limité à 2 logements par propriétaire par an ;
le plafonnement des niches fiscales à 10 000 euros par foyer par an.

La réduction fiscale maximale est de 6 000 euros par an en application de la Loi Pinel. Si un propriétaire a bénéficié de celle-ci, il lui reste 4 000 euros à bénéficier jusqu’à ce que le plafond des niches fiscales soit atteint. Il peut jouir de cette réduction d’impôt de 4 000 euros en effectuant d’autres opérations, telles que l’investissement au capital d’une PME ou l’emploi des salariés à domicile.

Comment calculer et simuler le dispositif Pinel ?

Retrouvez dans cette partie le mode de calcul de la réduction fiscale du dispositif Pinel et sa simulation en ligne. Laissez-vous aider par un expert en fiscalité pour ne pas vous tromper.

Calcul de la réduction fiscale

Le montant de la réduction fiscale de la Loi Pinel se calcule à partir du coût de l’investissement (achat ou construction) d’un ou de deux logements. Comme cité précédemment, ce calcul prend en compte les plafonds d’investissement à 300 000 euros et à 5 500 euros par mètre carré.
Voici deux exemples illustrant ce calcul de la réduction fiscale du dispositif Pinel :

Premier cas

Un investisseur a acheté un appartement neuf de 30 mètres carrés à 180 000 euros. Le prix au mètre carré du logement est donc de 6 000 euros (supérieur au plafond de 5 500 euros par mètre carré). Pour déterminer la réduction fiscale, on retient le plafond du prix d’achat au mètre carré. Le propriétaire a prévu de louer l’appartement sur 6 ans. Le montant de l’abattement fiscal sur 6 ans est donc de : 12 % x (5 500 x 30) = 19 800 euros.

Deuxième cas

Un investisseur a acquis un logement rénové de 200 mètres carrés à 400 000 euros. Le prix au mètre carré de ce bien est de 2 000 euros (au-dessous du plafond à 5 500 euros par mètre carré). Le montant de l’investissement (400 000 euros) est cependant supérieur au plafond de 300 000 euros. Pour calculer la réduction fiscale du dispositif Pinel, on retient le plafond de l’investissement. Le propriétaire envisage de mettre le logement en location sur 6 ans. Le montant de l’abattement fiscal sur 6 ans est donc de : 12 % x 300 000 = 36 000 euros.

Le ministère de la Cohésion des territoires met à la disposition des investisseurs potentiels un outil simulateur de la Loi Pinel sur son site web officiel. Cet outil permet à un investisseur de :

savoir si sa commune est incluse dans les zones éligibles au dispositif Pinel ;
déterminer le plafond du loyer mensuel de son logement ;
savoir le plafond de revenu annuel de ses futurs locataires ;
calculer le montant de la réduction d’impôt dont il peut bénéficier.

Pour ce faire, l’investisseur doit remplir le formulaire en ligne. Il doit y fournir certaines informations : sa région, son département, la date de la réalisation de l’investissement, la commune où se trouve le bien, la superficie du logement et le montant de l’investissement.

Conclusion

Préparez au mieux votre projet d’investissement immobilier en vous renseignant notamment sur la possibilité de bénéficier de la défiscalisation en Loi Pinel. Ce dispositif fiscal s’adresse aux propriétaires de logements collectifs, neufs ou anciens (rénovés), respectant un certain niveau de performance énergétique. Son montant est calculé sur la base du prix d’acquisition du bien immobilier tout en tenant compte des plafonds prédéfinis. Effectuez une simulation de la Loi Pinel avant de vous investir dans l’immobilier.